建蔽率與容積率完整解析
建蔽率與容積率完整解析：購屋與投資房地產必懂的土地開發規則
在台灣購買房產，無論是預售屋、中古屋或土地開發，您都會聽到兩個關鍵術語：建蔽率與容積率。
這兩個數據不僅決定房屋能蓋多寬、多高，也直接影響土地使用效益與不動產價值。
本篇文章將透過圖文與案例深入解析「建蔽率」與「容積率」的定義、計算方式、法規依據與實務應用，幫助您買對地、蓋對房，做出明智的不動產決策！
一、什麼是建蔽率？
建蔽率（Building Coverage Ratio，BCR）是指建築物在土地上所占的水平面積比例，屬於平面使用的管制指標。
建蔽率定義
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表示一塊土地中，最多有多少比例可以作為建築物使用。
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又稱「建築覆蓋率」、「建築密度」。
建蔽率計算公式:
建蔽率（%） ＝ （建築面積 ÷ 基地面積） × 100
建蔽率舉例
假設土地面積為200坪，建蔽率為50%，則建築物的占地面積最多為：
200 × 50% = 100坪
剩下的100坪必須作為空地，例如花園、中庭、退縮空間或停車場。
為什麼要設定建蔽率？
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確保適當空地比例：保留自然通風、採光、雨水排放空間。
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改善都市景觀：避免建築過於密集，產生壓迫感。
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保障生活品質：減少噪音、增加綠地與視野穿透性。
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配合使用分區：不同用途區（如住一、住二）會有不同限制。
建蔽率是否越低越好？
不一定。舉例：
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A地100坪，建蔽率30%，僅能蓋30坪。
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B地1000坪，建蔽率60%，仍能保有400坪空地。
需搭配基地面積與使用需求綜合考量。
二、什麼是容積率？
容積率（Floor Area Ratio，FAR）是指建築物總樓地板面積與基地面積的比例，屬於立體空間的開發管制指標。
容積率定義
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決定可以蓋幾層樓、多大總面積。
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不包含地下層與屋突（如水塔、電梯機房）。
容積率計算公式
容積率（%） ＝（總樓地板面積 ÷ 基地面積） × 100
容積率舉例
土地面積200坪，容積率100%，則：
200 × 100% = 200坪（總樓地板面積）
若建蔽率為50%，則：
每層樓最大面積為 200 × 50% = 100坪 可蓋 200 ÷ 100 = 2層樓
若容積率為200%，則可蓋 200 × 200% = 400坪樓地板面積 → 最多可蓋4層樓。
為什麼要設定容積率？
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控制都市人口密度，避免過度擁擠。
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維持建築與交通、綠地、學區等公共資源的均衡配置。
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穩定房價與地價，避免開發集中在市中心造成炒作。
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促進都市景觀與建築多元化。
容積率越高越好嗎？
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高容積率＝高開發潛力，吸引開發商與投資客。
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但也可能導致人多車多、日照不足、空氣流通差。
因此政府會根據區域定位與公共設施量能分級設限。
三、建蔽率與容積率比較表
四、與房價的關係？
建蔽率與容積率會直接影響土地的價值：
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容積率高 → 土地使用效率高 → 土地成本攤提面積大 → 房價可壓低，利潤高。
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建蔽率高 → 蓋得寬敞 → 適合建造平面大宅或商辦。
因此開發商在挑選土地時，會優先考慮高容積率的精華地段，並依建蔽率規劃房型與產品結構。
五、建蔽率與容積率查詢方式
可至以下網站查詢土地所在區域的法定限制：
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內政部都市計畫圖資系統：https://urmap.cpami.gov.tw/
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縣市政府地政局／建設局官方網站
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地籍謄本（建物現況）：可向地政事務所申請或使用不動產資訊平台查閱。
六、常見Q&A
Q1：預售屋與建蔽率、容積率有關嗎？
A：有關。預售屋規劃必須依照該地的建蔽率與容積率申請建照，這會影響公設比、產品規劃與樓層設計。
Q2：建蔽率與容積率是固定不變的嗎？
A：並非完全固定。政府有時會提供「容積獎勵」（如設置開放空間、綠建築）作為額外誘因。
Q3：買地自建應注意什麼？
A：需確認土地使用分區、建蔽率、容積率與法定退縮距離，並請建築師規劃符合法規的建築圖。
懂得看懂建蔽率與容積率，才是真正的購屋高手！
選房不只看坪數與樓層，懂得閱讀背後的開發條件，才能真正掌握資產價值。無論是購屋、投資、或自地自建，建蔽率與容積率都是土地開發的核心關鍵。
