公共基金是什麼？

公共基金是什麼？與管理費的差別與用途解析

在購買社區大樓或住進新成屋時，屋主常常會聽到「公共基金」與「管理費」這兩個名詞。
很多人以為它們是一樣的，但其實性質完全不同。了解這兩者的差異，不僅能幫助住戶妥善規劃社區財務，也能避免誤解與爭議。


一、什麼是公共基金？

公共基金，又稱公積金，是社區大樓的「共同存款」。
依《公寓大廈管理條例》第 13 條規定，建商在申請使用執照時，必須依工程造價總金額累進比例提撥一筆金額，存入主管機關指定的公庫，待公共設施點交後撥給管委會或管理組織。

這筆基金屬於社區全體住戶所有，主要用途包括：

  • 重大修繕：如結構安全補強、外牆整修、防水工程等。

  • 設備汰換：例如電梯更新、管線更換、消防設施改良。

  • 緊急應變：火災、地震或其他突發狀況的緊急修繕支出。

換句話說，公共基金是一種長期儲蓄，保障大樓能在面臨重大維護需求時，擁有足夠的資金。


二、公共基金如何計算？

公共基金採「累進制」計算方式，依工程造價金額分段提撥，不是單一比例。
計算規則如下：

  • 1,000 萬元以下部分：2%

  • 1,000 萬～1 億元部分：1.5%

  • 1 億～10 億元部分：0.5%

  • ​超過 10 億元部分：0.3%

三、什麼是管理費？

相較於公共基金，管理費則是社區住戶每月固定繳交的費用，用來支應社區的日常運作，包括：

  • 清潔人員、保全人員薪資

  • 公共區域水電費

  • 基本維護與日常耗材

  • 管理委員會或物業公司的行政支出

📌 簡單來說，管理費 = 每月日常支出，而公共基金 = 長期維護儲蓄。

 

四、公共基金與管理費的差異一覽表

五、為什麼要重視公共基金？

對住戶來說，公共基金不只是法律規範，更是維持房產價值的重要基石。

  • 避免臨時加收費用：若基金不足，大樓需要大修時可能要臨時跟住戶收款，造成財務壓力。

  • 提升房屋保值性：有足夠公共基金的社區，更能維持外觀與機能，房價自然更具競爭力。

  • 保障住戶安全：重大修繕與消防設備更新，都是守護住戶生命安全的基礎。

以上資訊僅供慘考使用，實際依現場實例為主
更新時間:2025/10/01
資料來源:
《公寓大廈管理條例》第11、18～20條
《公寓大廈管理條例施行細則》第5條（工程造價提列比例）
臺北市建管處｜公寓大廈管理問與答
 
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