約定露臺是什麼?

陽台與露臺差在哪？解析「約定專用露臺」使用限制、不能計價的關鍵！
在實務房地產交易中，「露臺」、「陽台」、「雨遮」常讓買方與賣方混淆。
特別是「約定專用露臺」，經常被誤認為是專屬產權，導致違建、產權糾紛甚至影響貸款。
本篇文章就為您解析陽台與露臺的5大關鍵差異與使用限制。

一、陽台與露臺的法律定義與產權差異

二、為什麼「露臺約定專用」不能計價？

根據《建築技術規則》與《住宅法》規定，露臺屬於公共設施保留空間，例如防火間距、逃生動線或景觀開放空間。因此：

  • 無法登記在個人所有權狀上

  • 不計入建蔽率或容積

  • 不能單獨出售或計價

三、「約定專用露臺」怎麼用才合法？

露臺可依《建築法》第77條之1「約定專用」，經全體住戶或管委會書面同意後專供特定戶別使用。

✅ 合法使用原則：

  1. 不得任意加蓋屋頂或圍牆（如需加裝遮棚，原則上不得超過1/3面積、9平方公尺）

  2. 不得妨礙社區通風採光與逃生動線

  3. 不得破壞結構、擅自裝設水電設施

若違規使用將被視為「侵占公設」，恐遭其他住戶檢舉並強制拆除，還可能觸法。


四、雖為「約定專用」，但仍屬公共空間，
當社區基於合理原因或緊急狀況需使用，
ex.檢查漏水、外牆修繕、消防、逃生需求

⚠️專用戶不能無理拒絕⚠️

✅ 建議在購屋時請專業房仲協助查閱：

  • 預售屋買賣契約

  • 建築設計圖（建照）

  • 管委會成立公約與使用規範

五、專業建議：購買露臺戶前一定要問的4件事

  1. 露臺是否「約定專用」？是否有書面證明？

  2. 權狀上是否計入該空間？

  3. 露臺目前有無違建、加蓋？是否申報合法？

  4. 銀行是否承認此空間作為估價參考？

露臺雖然是美好的生活加分空間，但其實是法律上歸屬於「公共設施」的部分，僅經「約定專用」才得以個別使用，並不得計入坪數與價格。
透過合法使用與妥善約定，可安心享有空間優勢，避免未來糾紛。

更新時間:2025年8月1日
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