日本房地產知識

一、用途地域的法律基礎

用途地域是根據《都市計畫法》規定設立的土地使用管制制度。
法律中列出 13 種主要用途地域類別，並要求地方政府在都市計畫區內指定用途地域。

用途地域包含：

類別	用途地域名稱
住宅	第一種低層住居專用地域、第二種低層住居專用地域、第一種中高層住居專用地域、第二種中高層住居專用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域
商業	近鄰商業地域、商業地域
工業	準工業地域、工業地域、工業専用地域

③ 第一種中高層住居專用地域

▲ 主要用途： 允許較高密度住宅（如公寓）
▲ 可蓋建物： 公寓、醫療機構、大學等；但大型商店受限制
▲ 商業限制： 小規模商店通常有面積上限（如 ≤ 500㎡）

④ 第二種中高層住居專用地域

▲ 主要用途： 與第一種中高層類似，但允許更大規模商業
▲ 可蓋建物： 公寓大樓、商店/辦公室（2 層以下、1500㎡ 內）
▲ 適合用途： 住宅兼具中型商業用途

⑤ 第一種住居地域

▲ 主要用途： 以居民生活為主，但商業機能增加
▲ 可蓋建物： 住宅、飯店、3000㎡ 內的辦公室或商店（面積限制）

⑥ 第二種住居地域

▲ 主要用途： 更寬鬆的住宅生活區，允許更多娛樂與商業
▲ 可蓋建物： 住宅、卡拉 OK、柏青哥等娛樂與商業建築

⑦ 準住居地域

▲ 主要用途： 住宅與道路兼容、機動車相關設施可出現
▲ 可蓋建物： 住宅、修車廠、餐廳、停車場、部分娛樂設施等

⑧ 田園住居地域

▲ 主要用途： 保護農業與住宅共存，兼顧低密度農住功能
▲ 可蓋建物： 住宅、農產品加工與銷售場所等
▲ 特色： 這是新設的混合農住分區

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三、商業用途地域（2 種）

① 近鄰商業地域

▲ 主要用途： 居民日常生活的購物與商業機能中心
▲ 可蓋建物： 商店、餐廳、住宅、小型工廠等
▲ 特色： 屬住商混合，商業機能強

② 商業地域

▲ 主要用途： 商業活動密集、容積率高、建築高度限制少
▲ 可蓋建物： 百貨公司、電影院、銀行、飯店、住宅等
▲ 特色： 都市最核心的商業中心

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四、工業用途地域

① 準工業地域

▲ 主要用途： 輕工業為主，允許住宅與服務業，但不允許高環境負擔工廠
▲ 可蓋建物： 輕工場、住宅、商業設施等

② 工業地域

▲ 主要用途： 工業為主，可蓋幾乎所有種類的工廠
▲ 可蓋建物： 工廠、住宅、商店
▲ 注意： 即使法律上可住，環境噪音與交通不建議居住

③ 工業専用地域

▲ 主要用途： 專門的工業區
▲ 限制嚴格： 住宅、學校、醫院、飯店完全禁止
▲ 注意： 只可建造工廠、相關輔助功能

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五、「線引制度」— 都市計畫區域的開發控制

什麼是「線引制度」？

日本把土地分成兩大區

① 市街化區域
意思：可以開發、可以蓋房子的地方

▲ 已經發展完成
▲ 或政府規劃未來 10 年內會優先開發
▲ 我們常見的住宅區、商業區，大多在這裡
➜ 13 種用途地域（住宅／商業／工業）主要都用在這一區

✔ 一般人買房、買地
✔ 自住、投資、開店

② 市街化調整區域
意思：原則上「不能開發」的地方

目的：
▲ 保護農地
▲ 防止城市無限制擴張
▲ 限制非常嚴格

👉 即使土地很便宜、面積很大，也通常不能蓋房

 只有以下情況可能例外：

▲ 農林業相關設施
▲  公共設施
▲ 或取得政府「特別許可」
➜ 一般人幾乎不可能在這裡自由蓋住宅

! 最常誤會的地方「這塊地是住宅區，應該可以蓋吧？」

答案是不一定

➜ 正確順序是：
① 先看是不是在「市街化區域」
② 再看「用途地域是哪一種」

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六、日本土地分區怎麼查？

方法一：查「都市計画図」
這是日本政府正式公布的土地分區地圖

✎ 查詢步驟

① 確認土地所在的市町村名稱
（例如：大阪市、橫濱市、札幌市）

② Google 搜尋：
「○○市 都市計画図」
例：大阪市 都市計画図

③ 進入官方網站的 互動式地圖
（多半是市政府或都道府縣網站）
 

④ 輸入地址或直接點選地塊
即可看到以下資訊：
✔ 用途地域（13 種分區）
✔ 是否屬於市街化區域／市街化調整區域
容積率、建蔽率
✔ 高度限制、防火規制等

➜ 這是最重要、法律效力最高的查詢方式

 方法二：查「重要事項說明書」（仲介物件）

如果是透過日本仲介購買：
仲介依法一定要提供 ➜《重要事項説明書》

裡面會清楚載明：
▲ 用途地域
▲ 線引制度
▲ 建蔽率／容積率
▲ 各項法規限制

➜ 正式簽約前一定會看到
 

方法三：詢問市役所（最保守、最安全）
適合想確認「特殊情況」時使用

直接聯絡土地所在地的：
➜ 市役所／區役所 都市計画課

提供：
✔ 地號或地址

他們可以幫你確認：
✔ 是否可建
✔ 是否屬於市街化調整區
✔ 是否有特殊限制（農地法、景觀法等

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