專有面積(せんゆうめんせき)
「專有面積」就是 屋主實際能使用、屬於屋主所有的區域，也就是公寓或大樓中只有你能使用的房屋部分。

例如：
✔ 室內起居空間
✔ 臥室
✔ 廚房
✔ 浴室
✔ 室內收納
不含陽台的部分，也不含附屬陽台

專有面積兩種算法：內法 vs 壁芯
日本的專有面積會因不同算法，出現 不同的實際面積數字。
內法（うちのり）｜以「室內地板可用空間」計算
＝ 不含牆壁、柱子，只算室內真正能走動的部分
→ 等同於最實際、最貼近使用感的面積。

在日本的法律上，內法更具官方代表性

法規：
日本《不動產登記法》規定，所有公寓、華廈、區分所有建物，在登記時 必須使用內法面積。

所以：
✔ 除了廣告以外的所有正式文件
✔ 包含不動產謄本、買賣契約

全部都會以 內法面積 標示。

壁芯（へきしん）｜從「牆壁中心點」外推的面積
＝ 含牆壁厚度的一半來計算，因此會比內法更大

計算方式：
牆壁中心 → 中心之間的距離＝壁芯面積
因此壁芯面積通常會比內法多一點點。
使用場景：
✔ 房地產廣告
✔ 銷售簡章
✔ 租賃網站的物件資訊

幾乎都是顯示 壁芯面積（較大）。

舉例比較（同一物件）

• 內法面積：21.93㎡（謄本、契約書的面積）

• 壁芯面積：21.11㎡（廣告、網路資訊常用）

所以你可能會看到：
「咦？網站上說 21.11㎡，但契約書卻寫 21.93㎡？」
不用擔心，這是日本標準作法，不是灌水，也不是標錯。

 

延床面積（ゆかめんせき）是什麼？
在日文中，「床」指的是地板。
床面積＝純粹的地板面積，就是你實際能踩、能使用的空間。

敷地面積是什麼？
敷地＝蓋建築物的土地本身的面積，也就是整個建案坐落的土地大小。

在日本物件資料中會看到：

• 敷地面積（土地面積）

• 敷地権（敷地權）

敷地是大樓、集合住宅最基礎的資產之一，但 你不會直接單獨擁有整塊土地，而是透過「敷地權」持有一部分。

日本不動產「共有部分」＝台灣所謂的公設

日本的公設（共有部分）包括：

✔ 陽台 & 露臺

陽台在日本屬於「緊急逃生用途」，所以法律規定：

• 陽台是 共有部分

• 住戶只有使用權

• 不會計入專有面積

✔ 大廳、走道、樓梯、電梯

完全屬於所有住戶共同持有。

✔ 停車場、自行車停車處

常見狀態：

• 屋主有「專用使用權」

• 但 所有權 是整棟大樓住戶共同持有。

日本的公設概念比台灣更明確、更不易產生誤解，因此在坪數上也更不會有灌水爭議。