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日本房地產知識

日本不動產仲介費完全解析

一、仲介手續費是什麼？法律依據與目的

1. 仲介手續費的本質
仲介手續費是支付給仲介業者的成功報酬

  • 提供物件資訊
  • 安排看屋與現場導覽
  • 協助價格談判
  • 草擬與審查契約文件
  • 跟進交屋流程

* 仲介手續費是法律依據、針對專業服務的合理報酬 *

2. 法律依據
日本《宅地建物取引業法》規定仲介費的收費上限：

  • 保證交易公開透明
  • 避免仲介收取過高費用
  • 買賣雙方清楚費用結構
     

二、仲介費的計算方式
日本仲介費有兩種計算方式：

  •  段階式計算（法律規定）
  •  速算法（業界常用）
① 法定段階式計算
仲介費對不同價格區間收費如下：
價格區間（未稅） 仲介費率
0～200萬日圓 5%
200萬～400萬日圓 4%
超過400萬日圓 3%
➜ 計算方法：將房價分段，每段乘以比例再加總
 
*範例1：房價 500 萬日圓
段階 價格範圍 計算方式 日圓
第一段 0～200萬 200萬 × 5% 10萬
第二段 200～400萬 200萬 × 4% 8萬
第三段 400～500萬 100萬 × 3% 3萬

➜ 未稅仲介費：21 萬
➜ 含稅仲介費：21 × 1.10 = 23.1 萬

*範例2：房價 1,200 萬日圓
段階 價格範圍 計算方式 日圓
第一段 0～200萬 200萬 × 5% 10萬
第二段 200～400萬 200萬 × 4% 8萬
第三段 400～1,200萬 800萬 × 3% 24萬

➜ 未稅仲介費：42 萬
➜ 含稅仲介費：42 × 1.10 = 46.2 萬


② 高價物件速算法（>400萬日圓）
累進法對高價物件雖精準但計算繁瑣，因此日本房仲業界發明速算法公式
➜ 速算法公式：仲介費（未稅）= 成交價格 × 3% + 6萬日圓

⑴ 為什麼是 3%？

  • 速算法只針對房價超過 400 萬日圓的物件
  • ​高價物件累進法第三段的費率就是 3%
  • ​用 3% × 房價直接算高價物件部分費用​

總結：3% 是法律規定的高價段上限費率，不是仲介自由決定

⑵ 為什麼要加 6萬？
回顧累進法前兩段費用：

  • 第一段：200 × 5% = 10
  • 第二段：200 × 4% = 8
  • 前 400 萬累計 = 18
  • 若直接用 3% × 400 = 12
  • 差額 = 18 − 12 = 6萬
  • 所以6萬日圓是前兩段累進差額補回，保證速算法結果與累進法一致

*範例：房價 1,500 萬日圓

段階 價格範圍 計算方式 日圓
第一段 0～200萬 200萬 × 5% 10萬
第二段 200～400萬 200萬 × 4% 8萬
第三段 400～1,500萬 1100萬 × 3% 33萬
 

➜未稅仲介費：51 萬
➜含稅仲介費：51 × 1.10 = 56.1 萬

速算法：
➜未稅仲介費：1,500 × 3% + 6 = 45 + 6 =51 萬
➜含稅仲介費：1,500 × 3% + 6 = 45 + 6 =51 萬 × 1.10 = 56.1萬
✅ 結果完全一致



③ 消費稅計算
仲介費需加消費稅 10%：
含稅仲介費 = 未稅仲介費 × 1.10
 
實例：購買 4,000 萬日圓中古屋
➜ 未稅仲介費 = 4,000萬 × 3% + 6萬 = 126萬
➜ 消費稅 10% = 126萬 × 10% = 12.6萬
➜ 含稅總仲介費 = 126 + 12.6 = 138.6萬日圓
 

三、低價物件特例（2024年7月起）
為活絡空置房及低價物件市場，日本推出特例報酬制度：
  • 物件價格 ≤ 800萬日圓：仲介費上限 30萬日圓（未稅）
  • 含稅後：33萬日圓
這項制度保障仲介合理收益，鼓勵承接低總價、費工費時的交易，活絡地方市場
💡詳細低價物件特例 ＞＞＞ 請點我
四、誰支付仲介費？支付時機
  1. 支付對象
  • 買方賣方雙方
  1. 付款時機
  • 簽約時支付一半
  • 交屋時支付剩餘部分
     

五、仲介費可以議價嗎？
✅ 可以，只要：
  • 雙方同意
  • 契約中明文寫清楚
  • 不超過法定上限
議價技巧：
  • 物件稀缺性低，談折扣空間大
  • 高價物件通常可以談一定比例折扣
  • 與仲介建立長期合作關係，提高議價成功率
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