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日本房地產知識

賣房所需繳納的稅金

一、賣方必知的主要稅金與費用

日本賣房時，賣方通常需要負擔以下項目：

二、讓渡所得稅（資本利得稅）是什麼？

三、源泉徵收稅（ 類似台灣的「所得稅預扣」）

依日本稅法規定，非日本居住者出售日本不動產時：

📌 例外情況（可免扣）：

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四、實際範例試算

以下以台灣人常見的投資情境，實際示範日本賣房時，賣方會遇到的稅金與費用計算方式。

📌 基本條件設定

💡日本居民定義解析＞＞＞請點我

雖然非居民的基礎稅率較低，但日本稅務居民在自住房屋出售時，可以享受一些特殊的節稅特例，
這些特例有時能讓日本居民的最終稅負更低，甚至為零

住居用財產的 3,000 萬日圓特別控除：
日本居民出售自住房屋時，只要符合特定條件，可以從讓渡所得中享有最高 3,000 萬日圓的特別扣除額

📌核心適用條件：
如果讓渡所得低於 3,000 萬日圓，則應稅所得為零，無需繳稅
出售對象必須是自住房屋：
➜該房屋必須是您本人或與您同住的配偶在出售時或出售前（原則上需在出售日起算 3 年內）實際居住使用的住宅
➜如果房屋已空置，空置期間也必須是您用於自住使用
非供營業使用：
➜在出售當日的前一個年度，及出售當年度（即過去 3 年內），該房產不能用於出租或營業（如辦公室、店面）等用途
無特定關聯人士買賣：
➜買家不能是您的直系親屬、配偶、或有特殊關係的法人等。這項特例是為了保障一般市場交易
未合併適用其他特例：
➜在出售當年度及其前 2 個年度，您未使用其他特定的居住用財產特例，
例如：「居住用財產買換特例」（換屋遞延特例）或「10 年超長期讓渡輕課稅」等
申報的義務：
➜即使扣除後您的應稅所得為零，您仍必須在出售房產的隔年辦理確定申告（報稅），並在申報書中註明適用此特例

💡台灣人（非居民）出售日本投資房或非自住房，不能使用此特例

持有 10 年以上的自住房屋特例：
➜日本居民出售持有超過 10 年的自住房屋，其讓渡所得 6,000 萬日圓以下的部分，總稅率可以降至 $14.21% (所得稅 $10.21% + 居民稅 4%)

五、出售日本房產需準備哪些文件？

賣方通常需準備以下資料：

若為「出租中物件」，另需：