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日本低價物件仲介費特例完整解析

隨著日本地方人口流失與空屋問題日益嚴重，低總價不動產「賣不掉、沒人接案」成為市場長期痛點。
為改善此情況，日本國土交通省於 2024 年 7 月 1 日起，正式修訂不動產仲介手續費制度，推出 「低價物件仲介費特例」

一、特例制度的核心內容

1. 適用對象：價格是唯一門檻

✔成交價未滿 800 萬日圓的不動產（含土地、建物）
✔無論物件是否為空屋、築年數或用途，皆可適用
超過 800 萬日圓即不適用特例，回歸一般仲介費上限公式  (成交價 × 3% ＋ 6 萬日圓 ＋ 消費稅)

2. 物件類型範圍

物件類型 適用性 說明
土地（宅地） ✔ 各類建築用地
建物 ✔ 包含中古屋、公寓、一戶建、新建房屋
空屋 ✔ 為政策重點
築年數 / 用途 ✔ 不受新舊、自住或出租限制

 

二、什麼是空屋？

雖然特例不要求物件必須是空屋，但背景與政策緊密相關
根據日本《空屋等對策特別措施法》：空屋指建築物或附屬設施長期未被居住或使用
判斷標準：
➜ 持續一年以上無人居住或使用
➜ 水、電、瓦斯長期未使用
​➜ 建物或土地管理不當、荒廢
 

三、仲介費上限與特例金額

1. 原本制度（一般上限）
法定上限速算法公式：成交價 × 3% ＋ 6 萬日圓 + 消費稅（10%）

⚠️低價物件（<800 萬日圓）仲介費偏低，導致業者不願承接
💡詳細日本仲介費計算方式 ＞＞＞ 請點我

2. 特例制度（2024 年 7 月起）
仲介業者可向買方與賣方各自收取

仲介費上限：
➜ 30 萬日圓（未稅）
​​➜ 33 萬日圓（含稅）

⚠️ 特例上限取代原本法定上限，非額外收費

3. 實際金額比較（含稅後）

物件價格 一般上限（含稅） 特例上限（含稅）
300 萬日圓 約 23.1 萬日圓 33 萬日圓
500 萬日圓 約 26.4 萬日圓 33 萬日圓
700 萬日圓 約 29.7 萬日圓 33 萬日圓
800 萬日圓 約 33 萬日圓 33 萬日圓

 

四、制度背景與設計原因
日本低價物件長期存在成交困難、空屋增多問題：

  • 仲介費偏低 ➜ 業者不願接案 ➜ 市場流通率低
  • 空屋放置 ➜ 社會治安與維護成本增加
特例目的：
提供合理仲介報酬，鼓勵業者承接低價物件，活絡地方不動產市場，降低空屋與閒置房的社會成本
 
五、特例適用條件與注意事項
① 媒介契約必須明確說明
➜ 仲介業者需向買方或賣方書面說明特例金額，取得同意
② 特例非自動適用
➜ 僅符合價格條件，不在契約中註明則不可收取
③ 超過 800 萬日圓
➜ 不適用特例，回歸一般仲介費計算

 

六、特例的實務價值與投資影響▸

▸ 提升仲介承接意願

  • 低價物件報酬合理 → 仲介願意積極接案

▸ 改善服務品質

  • 仲介投入物件調查、現場帶看、契約與交割管理
  • 提升交易效率與透明度

▸ 對買方與賣方的利好

  • 買方：低價物件選擇增加
  • 賣方：加快物件流通速度，避免空屋長期閒置

▸ 海外投資人影響

  • 地方低價物件更容易找到仲介承接
  • 老屋、空屋投資可行性提高
  • 降低「無人願意處理」的交易風險
結論：特例不僅活化低價不動產市場，也改善交易生態，對仲介、買方、賣方及海外投資人均具有實務價值。
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