日本房地產知識

1	買方為「個人」自然人，非公司或法人
2	房產用途為「自住」，供本人或親屬居住
3	交易金額 ≤ 1 億日圓（契約總價，不含消費稅）
4	賣方為非居住者

④ 源泉徵收後的確定申告與退稅（實務範例）

假設情境：

• 持有房產 7 年（長期讓渡）

• 成交總價：50,000,000 日圓

• 購入成本：30,000,000 日圓

• 交易費用：2,000,000 日圓

步驟 1：源泉徵收稅額
50,000,000 × 10.21% = 5,105,000 日圓

步驟 2：實際收到款項
50,000,000 − 5,105,000 = 44,895,000 日圓

步驟 3：計算讓渡所得（資本利得）
50,000,000 − (30,000,000 + 2,000,000) = 18,000,000 日圓

步驟 4：實際應繳稅額（長期，無住民稅）
18,000,000 × 15.42% = 2,775,600 日圓

步驟 5：退稅金額
5,105,000 − 2,775,600 = 2,329,400 日圓

完成確定申告後，將收到 2,329,400 日圓退稅
 

---

二、出租日本不動產：租金收入源泉徵收規定

① 租金收入稅率

• 稅率：20.42% ( 所得稅 20% + 復興特別所得稅 0.42% )

• 計算基礎：租金總額

② 免徵條件（租客免扣繳 20.42%）
租客只有同時滿足以下兩個條件，才免除扣繳：

1	租客為「個人」自然人
2	租賃用途為「居住使用」，非商業用途

⚠️ 租給公司法人，或租給個人但作辦公室/商業用途，租客必須代扣 20.42%

③ 租賃收入確定申告與退稅

• 扣繳的 20.42% 為預繳稅

• 隔年申報租賃淨所得，可扣除合法費用：折舊、修繕費、管理費、貸款利息等

• 正確申報，多數情況下可退回大部分預扣稅款

④ 源泉徵收後的確定申告與退稅（實務範例）

假設情境：

• 房東為非居住者

• 月租金收入：200,000 日圓

• 年租金收入：2,400,000 日圓

• 年度可扣除管理費與修繕費：400,000 日圓

步驟 1：租客扣繳源泉徵收稅
2,400,000 × 20.42% = 490,080 日圓

步驟 2：房東實際收到租金
2,400,000 − 490,080 = 1,909,920 日圓

步驟 3：計算應納所得
淨租金所得 = 租金收入 − 可扣除費用
2,400,000 − 400,000 = 2,000,000 日圓

步驟 4：實際應繳稅額（假設稅率 20.42%）
2,000,000 × 20.42% = 408,400 日圓

步驟 5：退稅金額
已扣稅 490,080 − 實際應繳 408,400 = 81,680 日圓

完成確定申告後，房東可退回 81,680 日圓，實際稅負更低。

---

📢 三、總結

交易類型	源泉徵收稅率	免徵條件（須全部滿足）	專業建議
出售房產	10.21%	買方個人 + 自住 + 成交價 ≤ 1 億日圓 + 非居住者賣方	確認買方已代扣代繳，隔年申報資本利得，最大化退稅
出租房產	20.42%	租客個人 + 居住使用	即使被代扣繳，也應委託稅理士申報租賃淨所得，拿回多扣稅款

📌 官方資料來源:

• 日本國稅廳 NTA – 不動產出售與源泉徵收規定（非居住者）

• 日本國稅廳 NTA – 租金收入源泉徵收（非居住者）