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日本房地產知識

一、非居民(Non-Resident)
法律定義
根據日本所得稅法及國稅廳 (NTA) 官方規定,非居民的判定條件如下:
① 在日本沒有住所
② 在日本未連續居住滿 1 年
常見對象
➜ 長期居住海外(如台灣)的人士
➜ 短期赴日工作、出差或留學未滿一年者
➜ 在日本置產但未實際長期居住者
課稅範圍與稅率
| 收入類型 | 課稅與否 |
| 日本薪資收入 | 課稅 |
| 日本境內不動產租金 | 課稅 |
| 日本來源股息 / 利息 | 課稅 |
| 海外所得(薪資、投資、租金) | 不課稅 |
二、居民
法律定義
依日本所得稅法第2條規定,居民為:
① 在日本有住所或雖無住所,但已在日本連續居住 1 年以上
常見對象
➜ 長期在日本工作或生活的外國人
➜ 持工作簽證、配偶簽證並定居日本
➜ 在日本長期居住超過 1 年者
課稅範圍
居民需課稅全球所得包括:
➜ 日本境內所得(薪資、股息、利息、不動產租金)
➜ 海外所得(薪資、投資、租金、利息等)
三、非永久居民
法律定義
非永久居民是居民的一種,但需符合以下條件:
① 非日本國籍
② 在過去 10 年中,在日本居住或有住所的期間合計不超過 5 年
常見對象
➜剛赴日工作或派駐的外籍專業人士
➜居住日本未滿 5 年的外國人
課稅範圍與實務
| 收入類型 | 課稅與否 |
| 日本薪資收入 | 課稅 |
| 日本境內不動產租金 | 課稅 |
| 海外所得(匯入日本部分) | 課稅 |
| 海外所得(未匯入日本) | 不課稅 |
四、住所與居所判定
住所
指「個人在日本的生活據點 / 主要居住地」
①家庭成員是否居住於日本
②日本是否有資產或固定住所
③工作地點及生活規律性
1 年推論原則:若計劃居住 1 年以上,即使尚未滿 1 年,也可能被推定為居民
居所
指「暫時居住地」,例如: 短期租屋、公司短期宿舍、短期住宿
五、三種身份比較表
| 身分類別 | 居住期間/住所 | 海外所得課稅 | 課稅範圍 |
| 非居民 | 無住所或居住未滿 1 年 | 不課稅 | 僅日本來源所得 |
| 非永久居民 | 居住滿 1 年,但累計未超過 5 年 | 匯入日本部分課稅 | 日本所得 + 匯入海外所得 |
| 居民 | 居住滿 1 年或有住所 | 全部課稅 | 全球收入都需申報 |
更新時間:2026年1月9日
官方資料來源:
日本國稅廳(NTA)英文官方文件
日本國稅廳 Income Tax Act 條文
PwC Japan:全球稅務摘要




